[등기 노하우]임차권 설정등기 직접 해보자!(Feat. 기간 만료 전!)

맨땅에 헤딩하며 부동산 등기를 파헤치시는 분들을 위해, 내가 먼저 헤딩했던 기록을 공유해보고자 합니다. 오늘은 부동산 관련 등기들 중 계약 만료 이후 보증금을 못받은 상태로 새 집으로 가야하는 상황에 중요한 등기인 '임차권 설정등기' 에 대해서 알아보고자 합니다.

1. 임차권 설정 등기란?

임차권이란,

 임대차계약에 의하여 임차인이 목적물을 사용 · 수익할 수 있는 권리이다. 임차권의 성질은 임대인의 사용 · 수익하게 할 채무에 대응하는 임차인의 사용 · 수익청구권이라는 채권에 부수하는 일종의 권리이다.

[네이버 지식백과] 임차권 [賃借權] (법률용어사전, 2016. 01. 20., 이병태)

이라고 합니다. 오늘도 역시 설명은 전문가가...

 최근 사이에 임차인의 권리 강화에 있어서 많은 변화가 있었기에, 임차권이란 등기가 많이 사용되고 있습니다. 기존 임차인은 주민등록상 주소이전으로 전입, 확정일자를 받음으로써 그 권리를 인정받았었는데, 임차권 같은 경우는 서론에도 적었듯 계약 만료 이후 보증금의 반환 없이 새 집으로 이사가게 되어 전입 및 확정일자의 효력이 사라지는 경우를 대비해 가질 수 있는 '채권적 권리'입니다.

 쉽게 말해 계약이 만료되었지만 집주인이 '다음 세입자가 들어오기 전까진 보증금 못줘!' 이런 생때를 시전할 때, 보증금을 받지 못한 상태로 이사를 가버리게 되면 보증금반환에 대한 우선적 권리가 사라지게 되므로, 보증금 못받고 이사가야할 경우 등장하는 권리입니다.

이때, 임대차계약상의 계약내용을 임차한 부동산의 등기부등본에 기재하는 것을 '임차권 설정등기'라고 합니다.

2. 임차권 설정 등기 종류?

 1) 임대차 계약 만료 전,

 임차권 설정 등기와 같은 경우, 전세권 등과 마찬가지로 계약하면서 혹은 만료 이전 계약 기간 중일때도 설정 등기가 가능합니다. 다만 이때에는 집주인의 동의 및 서류 수령이 필요합니다. 오늘 제가 설명해드릴 케이스가 바로 이 경우이지요.

 2) 임대차 계약 만료 후,

 임대차 계약이 종료했음에도, 3개월 전 갱신을 하지 않겠다는 의사를 명시했음에도 불구하고 집주인이 위와 같은 생때를 부리는 경우에는, 법원의 판결로 집주인의 동의나 서류 없이 '임차권 등기 명령 신청'도 가능합니다. 이 케이스는 다음 번 포스팅으로 다뤄보도록 하겠습니다.

3. 임차권 설정 등기 필요 서류.

 계약 기간 만료 이전 임차권 설정 등기에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 임차권 등기 신청서
• 임차권 등기 위임장(위임받아 신청하는 경우)
• 등기신청수수료 납부 영수증(부동산 물건당 13,000원, e-form작성 기준)
• 등록면허세 및 지방교육세 납부 영수증(월 차임이 있는 경우 월 차임의 2/1,000, 없는 경우 6,000원(등록면허세 기본) + 1,200원(지방교육세 기본)
• 확정일자를 받은 임대차 계약서(임차권 설정계약서와 다름)
• 점유사실 확인서 1부(임대인 인감도장 날인)
• 임대인 인감증명서 1통
• 임차인 주민등록초본 1통
• 임차인 주민등록등본 1통
• 임차권 설정 계약서(소유자 인감도장 날인, 임차인은 막도장 가능, 원래 임대차 계약서를 첨부하나 집주인이 도중에 바뀌고 임대차 계약서를 다시 작성하지 않은 경우가 종종 있는데 이럴 때 추가적으로 작성해서 첨부하여 확인사살)
• 등기필정보

4. 등기 시 주의할 점.

• 세금 금액 맞게 확인 잘 하고 납부하기!
• 부동산 소유주와 집주인이 등기부상 일치하는지! 그리고 집주인의 주소가 이전 주소로 등기부에 기재되어 있다면 주소 변경등기도 함께 해주기!
• 도중에 집주인이 바뀌어 임대차 계약서와 등기부상 임대인이 일치하지 않을 경우! 대비하여 임차권 설정 계약서 작성하기!
• 전대 등 별도의 특약이 있을 경우에는 임대인 동의서 별도 작성 및 추가!

기타 임차권 설정등기 관련 도움이 되실만한 자료 첨부해놓을테니 잘 이용해주세요!

궁금한 점 있으면 댓글 부탁드립니다!

그럼 임차권 설정등기에 대해 알아본 오늘 포스팅 끝!

참고 1. 임차권 등기에 관한 업무처리지침 링크.

https://glaw.scourt.go.kr/wsjo/gchick/sjo330.do?contId=1863319&q=%EC%97%85%EB%AC%B4%EC%B2%98%EB%A6%AC%EC%A7%80%EC%B9%A8&nq=&w=yegu&section=yegu_title&subw=&subsection=&subId=1&csq=&groups=2,7&category=&outmax=1&msort=&onlycount=&sp=&d1=&d2=&d3=&d4=&d5=&pg=1&p1=&p2=01&p3=&p4=&p5=&p6=&p7=&p8=&p9=&p10=&p11=&p12=&sysCd=&tabGbnCd=&saNo=&joNo=&lawNm=&hanjaYn=N&userSrchHistNo=&poption=&srch=&range=&daewbyn=N&smpryn=N&idgJyul=01&newsimyn=Y&tabId=&dsort=&save=Y&bubNm=#1630399333809 

종합법률정보

참고 2. 임차권 등기신청서 및 작성 방법 파일.

[서식 37]임차권설정등기신청서.hwp

0.05MB

참고 3. 점유사실 확인서 및 임차권설정계약서 작성 례.