[등기 노하우]근저당권 말소등기 직접 해보자!

맨땅에 헤딩하며 부동산 등기를 파헤치시는 분들을 위해, 내가 먼저 헤딩했던 기록을 공유해보고자 합니다. 오늘은 부동산 관련 등기를 중 가장 쉽다고 생각하지만 빈도수가 은근 높은! 근저당말소등기에 대해서 알아보고자 합니다.

1. 근저당권이란?

-? 저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말한다.

피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸하는데, 근저당권은 일정한 범위에 속하는 피담보채권을 정해 두면 그 채권이 소멸해도 근저당권에는 영향이 없고, 그 후에 해당 채권이 다시 발생하면 그 채권은 근저당권으로 담보된다.

[네이버 지식백과] 근저당권 [根抵當權] (회계·세무 용어사전, 2006. 8. 25., 고성삼) 

이라고 합니다. 역시 설명은 전문가가...

즉 보통 우리의 일상에서는 어떤것에 대한 담보를 제공하고 돈을 빌려주는 채권채무관계가 발생할 때, 그 채권을 담보하는 물건에 채권자의 권리가 생기는데 이를 근저당권이라고 하지요.

보통은 채무자가 본인 소유의 부동산이나 건설기계, 자동차 등을 담보로 돈을 빌리는 경우 물건의 등기부 혹은 대장에 근저당권이라는 기록을 남김으로서 제 3자가 그 물건에 대한 안정성을 확보할 수 있는 수단으로 쓰이고 있습니다.

2. 근저당권설정 혹은 말소에 쓰이는 용어 정리.

• 근저당권자 : 채권자를 말합니다. 자산을 담보(통상적으로 부동산)해서 돈을 빌려주는 자로, 주로 은행이 근저당권자로 있는 경우가 많습니다.
• 근저당권 설정자 : 보통은 채무자, 그리고 부동산등 자산 소유자 이렇게 동일한 경우가 대부분입니다. 돈을 빌리려는 사람이 본인 소유의 자산을 담보로 돈을 빌리는 경우이나 종종
• 채권최고액 : 근저당권으로 담보되는 채권은 현재 또는 장래에 발생할 채권으로 일정한 금액을 한도로 설정되며 이를 채권최고액이라고 합니다. 즉, 돈을 빌렸으나 갚지 못할 경우를 대비해서 리스크를 감당하는 내용까지 반영한 금액이라고 보시면 되며, 보통은 채권액보다 20%정도 높게 설정됩니다. -> 채권액 = 1억원, 채권 최고액 =1억 2천만원.

3. 말소등기 필요 서류.

필요 서류는 간단합니다.

• 근저당말소등기 신청서
• 위임장(위임인이 있을시)
• 등기신청수수료 납부 영수증
• 등록면허세 납부 영수증
• 해지증서
• 이관증명서(대출을 실현한 은행에서 타지점으로 이관했을 경우)
• 해당 금융기관 법인등기부등본.

4. 말소등기 순서.

말소 등기 순서도 간단합니다.

먼저 대출 상환하기, 해지증서 받기, 세금 납부하기, 등기신청하기. 끝!

5. 말소등기 세부적 작성 방법.

등기신청서나 세금 납부는 인터넷 등기소에서 작성하면 어렵지 않고, 다른 설명해주신 분들이 많아서 다른 서류 작성 방법 다뤄보겠습니다!

앞서 유의할 점은 근저당권자와 근저당권설정자를 혼동하여 작성하지 말것!! 제일 중요한 내용입니다!

먼저 가장 중요한 해지증서는 지난번 글에서 포스팅했던 것과 같이 부동산의 표시를 입력해주고, 그리고 등기부등본에 기재된 말소 등록 접수번호와 날짜를 입력해주면 됩니다. 아래 예시 첨부해놓겠습니다.

이렇게 작성한 후 은행에 대출 상환 후 갖고가게되면 근저당권자란에 은행의 명판과 인감도장을 찍어줍니다. 그리고 우측 맨 하단에는 개인일 경우 '박길동 귀하', 법인 등 단체일 경우는 '주식회사 활빈당 귀중' 이런식으로 적어주시면 됩니다.

이관증명서도 마찬가지이므로 아래 예시 첨부해놓겠습니다.

이관증명서 같은 경우는 별도로 근저당권설정자가 들어가지 않습니다!

 

그리고 마지막으로 금융기관 등기부등본인데, 이때 중요한건 본점의 등기부등본이 아닌 해당 대출을 실현했던 '지점'의 등기부등본을 떼시는것!

그리고 위임장과 해지증서, 이관증명서에 은행측 도장 받을때 등기부등본 상의 대리인(지점장) 이름이 동일한지 확인하시면 됩니다!

6. 결론적 요약.

1. 대출 상환하기
2. 등기신청서 및 위임장, 해지증서, 이관증명서(해당할 경우) 작성 => 위임장에는 근저당권설정자 기재하고 날인, 근저당권자는 공란으로 놓은 뒤 은행에서 명판 및 도장 받으시면 됩니다.
3. 은행에서 도장 받기.(위임장, 해지증서, 이관증명서(해당할 경우))
4. 등기부등본 출력
5. 등기소 제출.

끝!

이상으로 가장 쉬운 등기라고 생각하는 근저당권 설정등기가 끝났습니다. 혹시나 양식 예시가 필요하신 분이나 문의사항이 있으시다면 댓글 남겨주세요!

오늘도 감사합니다.