[등기 노하우]근저당권 설정등기에 대해서 알아보자!(필요서류, 절차, 비용, 세금 등)

오늘 알아볼 등기는 개인간 부동산을 담보로 채무관계가 있을 때 채무자 소유의or 보증인 소유의 부동산을 담보로 한다는 권리를 보장하는 '근저당권 설정등기' 입니다. 아이러니하게도 지난번 근저당권 말소등기만 다뤄놓고 근저당권 설정에 대한 내용을 누락했었기에 이번 포스팅으로 한번 보완해보겠습니다.

1. 근저당권이란?

-> 저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다. 통상적으로 부동산을 매매할 경우 은행의 대출을 끼고 구매하게 되는데, 이때 은행은 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 개념입니다. 그에 대한 채권의 안정성을 확보하기 위해 은행이 해당 대출 내역을 등기부등본상에 남기는 방식으로 사용됩니다. 

 보통 은행에서 받은 대출에 대한 근저당권 설정은 은행에서 연결된 법무사가 있어서 필요 서류만 전달해주면 처리해주지만, 개인간의 채권채무관계가 있을 경우에는 보통 금액공증을 받거나 근저당권설정계약을 별도로 진행해서 근저당권 설정을 해놓는 방법이 있습니다. 위 두가지 경우가 아니면 별도의 대여금 청구 소송 절차를 통해서 판결을 받은 후에나 채권추심 등의 절차가 가능하기 때문에 시간과 돈이 많이 소요됩니다. 따라서 개인간의 채권채무관계를 발생시킬 경우 꼭 근저당설정이나 채무자의 부동산이 없다면 공증을 받아놓으시길 추천드립니다.

2. 근저당권 설정등기시 필요서류.

근저당권을 설정하는데 필요한 서류로는

1. 채무자(통상적으로 부동산 소유자)의 인감증명서
2. 상기 인원의 인감도장
3. 상기 인원의 주민등록초본 1통(전 주소)
4. 부동산 등기필증
5. 채권자의 주민등록초본 1통(전 주소)
6. 채권자의 막도장
7. 근저당권 설정계약서
8. 근저당권설정등기 신청서
9. 등록면허세 및 지방교육세 납부영수증(채권최고액의 0.2% 등록면허세, 등록면허세의 20% 지방교육세)
10. 등기신청수수료 납부 영수증(기본 15,000원, e폼 13,000, 전자 10,000)
11. 국민주택채권 매입필증

이 필요합니다.

3. 근저당권 설정등기시 주의할 점.

 별도로 어려운 점은 없으나 보통 근저당권을 은행이 설정할 경우 채무액의 120% 정도로 설정을 하는데, 이는 여러가지 권리가 충돌할 경우 전액을 보장받지 못할 경우가 수두룩하므로 여유있게 신청을 해놓는 것으로 알고 있습니다. 그러나 개인간에는 보통 채권액 그대로 설정하는게 통상적입니다.(개인간의 협의에 따라 다릅니다.)

 그리고 해당 부동산 등 자산의 소유를 확실하게 확인하셔야 등기가 성립이 됩니다.(등기 신청당시 소유권 기준)

그리고 명칭이 많이 헷갈리실텐데 아래처럼 정리 가능합니다.

근저당권 설정등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

• 등기의무자: 근저당권 설정자((통상적으로)채무자 = 소유권자, 지상권자, 전세권자)
• 등기권리자: 근저당권자(채권자)

그럼 도움이 되셨길 바라며...혹시나 헷갈리시는 점이 있는 분들은 댓글로 문의해주세요! 아는 범위 한에서 답변드릴 수 있도록 하겠습니다!